樊纲:全国楼市总体平稳 必须有房企倒闭

  • 时间:2014-08-03 17:15 编辑:友价编辑员 来源:友价房产 阅读:616
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摘要:中国刺激政策的退出是以房地产行业的限购为标志的。2010年4月,限购政策出台,这是一个非常严厉的行政手段,是幅度很大的一个退出政策。到了2010年6月份,国内开始清查地方融资平台,2010年下半年财政政策、货币政策都基本掉头了。这样一些变化使得中国经济泡沫没有再继续膨胀下去。

  在第四届中国价值地产年会上,经济学博士,北京大学、中国社会科学院研究生院教授、国民经济研究所所长樊纲发表主旨演讲。他认为,中国经济目前的种种迷茫,很多都来源于过去十年的两次经济过热。

  两轮经济过热后的房地产行业需要整合,行业兼并重组不可避免。专注于主业的大房企可以积极收购以往决策出现偏差、处境困难的小房企。行业需要回归理性,中国经济也要适应7.5%左右的增长速度。以下是他在本次年会上的精彩观点。

  中国经济不会硬着陆

  中国目前的GDP增速在7.5%左右,近期经济形势有很多迷局。很多投资者看不清前面的情况,也就迟迟不敢投资。国内出现大量产能过剩,房地产企业库存积压,由此又引发了银行坏账、影子银行、地方融资平台相关问题。其实很多问题都和房地产联系密切。

  我们现在面临的问题都是过去十年两次经济过热的后遗症。经济热的时候房子好卖,躺着就能挣钱,很多人都很高兴,但是紧接着就出现产能过剩、银行坏账、金融风险等,不得不进行调整。

  2004~2007年是过去十年的第一轮过热,那时我们正走出上一轮调整。过热持续到2007年9月新一轮政策出台,房地产开始调控。2008年房地产行业出现了幅度很深的调整,一线城市房价跌了40%~50%。当时的指导思想是希望2008、2009年用于调整,到了2010年开始正常增长。

  之后的2009年~2010年,是第二轮经济过热。其间,央行和银监会联合发布文件,鼓励地方政府建立一些融资平台搞建设,各行各业又大量融资。到了2010年,季度GDP增长速度又达到10%以上。

  两轮过热之后,造成了包括坏账在内的一系列问题。现在国内的资金还都套在还不起的旧账上,新增给中小企业的贷款因而就比较少,利率也高。于是这几年国内外各种言论不断。但事实上过去两年中国基本上是处在一个软着陆的过程中,未来不会出现硬着陆。

  2010年,国内的经济调整渐渐停止,经济形势开始掉头。我们往往更关注美联储的刺激政策退出,其实中国是最早退出刺激政策的。

  必须有房企倒闭

  中国刺激政策的退出是以房地产行业的限购为标志的。2010年4月,限购政策出台,这是一个非常严厉的行政手段,是幅度很大的一个退出政策。到了2010年6月份,国内开始清查地方融资平台,2010年下半年财政政策、货币政策都基本掉头了。这样一些变化使得中国经济泡沫没有再继续膨胀下去。

  就房地产而言,由于当时比较及时地采取了政策,而且力度比较强,使得在一线城市出现的泡沫未能波及二三四线城市。在国内一些三四线城市,许多大公司从2008年就开始拿地。第一轮过热对这些地方造成的影响比较深,第二轮也有影响。

  由于政策调整得相对及时,中国房地产市场至少按照平均数来说不存在大的泡沫,但在不同地点、不同地区差别很大。就全国平均数来看,房价这几年其实是基本平衡的,有涨有跌。

  限购这样的政策力度是很凶猛的,限购、保障房多重调控之下,楼市必然出现调整,一线城市调整得比较深,但全国楼市总体比较平稳,是一个软着陆的过程。

  对于房地产企业来说,必须有一部分要倒闭。经济硬着陆的情况下,大量的企业倒闭破产血本无归,而软着陆就是调整,通过兼并重组把本钱收回。一些小房企,特别是前两年拿了地就进军房地产,或者是跨界的房地产商其实实力不够,他们现在就应该想办法退出。

  有的企业对兼并重组的价格不满意,这就需要开发商摆正心态,不能以过去辉煌时期的价格谈兼并重组。现在开发商只要把本收回来就应该满足。这个行业需要整合,不能抱不切实际的幻想。

  在房地产金融方面,需要明确的是现在最重要的是兼并重组,而不是靠信托继续支撑。

  “两位数增长”将成过去

  对于“两位数增长”有些人念念不忘。可实际上中国经济过去二十年里增速一旦超过9%,就一定会出现通货膨胀,到了10%以上即两位数增长时,就会出现既有通货膨胀又有资产泡沫的现象。2007年,我们出现过最高的、达到14%的增长速度,那一年不仅有通货膨胀,还有楼市、股市的泡沫。

  一言蔽之,两位数增长对中国来说是过热增长,从来都不是正常增长,一旦到了9%,政府马上就要调控,避免两位数增长。

  现在中国宏观经济软着陆基本完成,房地产软着陆也进行了一段时间,但还未完成。中国很多产能过剩问题还需要清理,不应该迷恋两位数增长。不能把过去卖东西卖得火、躺着挣钱、两位数增长的过热时代当成经济的常态。我们需要接受现在的状态,可能比以前速度低,但仍然是在正常增长的范围之内。

  前两年的经济过热,做什么都挣钱,造成很多人心态浮躁,热衷于跨界、多元化。我们应该学习德国企业,德国一个家族几代人就做一个零部件做到全世界第一,谁都替代不了。这种精神被我们过热的状态冲淡了,幸好现在还有一些企业可以兼并别的企业,这些都是非常专注、没有转产的企业。

  我们只要实现这种稳定的正常的高增长,持续地走下去,经济就会上一个台阶,企业专注做自己能做好的事,那个时候中国的企业创新力包括金融都会有很大的发展。


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